大型公用建筑一般采用中央空調冷水機組進行夏季制冷冬季供熱。新興的物業管理大軍在維護和進行中央空調的日常管理工作，一般采用由水處理公司承包式合作。
縱觀全國上下的中央空調管理，發現管理很好的極少，都不同程度地存在這樣或那樣的問題，現就主要問題闡述如下：
一、由于設計部門設計的不合理引發的問題
很多單位的中央空調在運行中會出現各種問題，分析起來，相當一部分是由于設計部門設計不合理，甚至設計錯誤導致的。常見的不合理設計問題有以下幾點：
1．為了防垢，在水處理系統中設計了磁水器
磁水器的種類和名目繁多，有的稱為電子除垢儀、高頻水改儀等等，總之都是使水分子得到磁化（極化），而極化的水分子具有極強的電負性，吸引鈣、鎂離子，從而延緩結垢時間，達到防垢的目的。具有極強的電負性的水分子也能剝蝕水垢和銹垢。因此有的廠家講產品具有防垢、防腐、除垢、除銹的作用。的確，磁水器具有一定的上述這些正面作用。但是，如果對磁水器的安裝數量及安裝位置設計的不合理時，它會對水系統產生嚴重腐蝕，它的這種負面作用遠遠大于正面作用。對空調設備及水系統造成嚴重的危害。
例如：某大廈（30層高）的全進口中央空調，設計部門在水系統中設計并安裝了約十多臺磁水器，其中僅冷凍水系統就安裝了十臺磁水器，運行中沒有再采取其它水處理方法。設備僅運行了一年半就產生了嚴重腐蝕�；炈畼�，水中銅離子高達50幾毫克／升，鐵高達200多毫克／升。
為解決腐蝕問題，三年前將我請到現場進行診斷，當我從冷凍水系統的循環水泵入水口側面取樣時，發現成團成團的紅色鐵銹隨水涌出，在200ml錐形瓶底約有8mm厚的成絮狀的鐵銹，可見水系統的銹蝕是相當嚴重的。我抬頭發現10幾臺磁水器都在工作，我讓他們立即將冷凍水系統的磁水器全部關掉，冷卻水系統也只能保留一臺工作。（后來他們將全部磁水器都關掉了）并告訴他們，這就是系統發生嚴重腐蝕的腐蝕源。并推薦他們采用系列水處理藥劑進行防垢防腐。從1999年底至今該大廈中央空調采用了系列水處理藥劑，加強了運行管理。投藥后，設備既不長垢，又不長銹。檢測水樣：銅含量＜0.02mg／L（檢測不出），鐵含量＜0.5mg／L。
我建議大家在中央空調系統不要安裝磁水器，應把磁水器裝在茶爐和浴爐上。
2．應在冷卻水系統中安裝立式除污器
目前全國各地的冷水機組中央空調所安裝的除污器都是倒Y字型的，裝在空調機組入口前的立管上，這種倒Y字型在立管上的除污器，只能捕捉設備運行初期的建筑垃圾，防止這些垃圾進入冷凝器。但是，這種倒Y字型的除污器不能在日常運行中捕捉細小水垢和銹垢，因此會引起冷凝器積垢，積泥和其它雜質。
正確的作法是在冷凝器的入水口前，安裝一臺立式除污器（同熱水鍋爐系統中的除污器），將冷卻水系統中的各種雜質截留在除污器中。
3．在空調機冷卻水和冷凍水的出水側設計快速排污閥
目前很多單位的中央空調冷卻水端板或冷凍水端板處都沒有安裝快速排污閥，部分單位還用封堵塞住了這些排污口，其實這種做法是很錯誤的，易使空調機內積泥積雜質，影響熱交換效率，還導致冷凝器一年一度的定期清洗。
正確的作法是對冷卻水系統每周從冷凝器出水口側按“三開、三關法”排污2～3次，對冷凍水系統應每周按此法排污一次。
4．在冷卻塔補水管上和冷凍水補水箱的補水管上各安裝一塊自來水水表。
目前相當一部分中央空調的冷卻水和冷凍水補水管上沒有安裝自來水水表，使得用戶不知道系統中共有多少水，也不知道每日補多少噸水，為運行管理帶來了很多麻煩。因為中央空調水處理一般采用藥劑處理，必須按補水量和系統水量投藥，因此這二塊水表在設計上是不能少的。
5．最好不采用軟化水做中央空調的補水
我從1987年發現鈉離子交換再生廢液對地下水造成永久性污染。在北京市每制一噸軟化水就需要向地下排放2～5公斤食鹽。由于低壓鍋爐水質標準（現稱為“工業鍋爐水質標準”）GB1576的規定，幾乎所有的工業鍋爐（壓力≤2.5Mpa的鍋爐）都采用了軟化水作為鍋爐給水，北京市有9000多鍋爐房，其中上規模的鍋爐房就有2800多，每年要往地下排幾十萬噸食鹽，造成了地下水永久性污染，導致人類患高血壓、心臟病，癌癥機率的增加等。后果十分可怕，美國己經限制使用鈉離子交換器。
我上述所講，可見使用軟化水的危害極大，所以我建議設計部門在設計中央空調時，千萬不要選用軟化水做補給水。一來是為了減少對地下水的污染，二來也是為了中央空調自身的安全合理運行。因為軟化水只防垢不防腐，腐蝕性大于自來水，用軟化水做水源會導致空調水系統腐蝕，最終還要投藥防腐。而一般的水處理藥劑都應該是既防垢又防腐的。這樣看來，選用軟化水做補水就不是好的方法了。
二、運行控制中應注意的幾點問題
俗話說“三分藥劑，七分管理”，可見制定中央空調運行管理的指標和方法也十分重要。
搞好中央空調的水處理運行管理，無非是為了防垢、防腐、殺菌、滅藻，延長設備使用壽命。
1．防垢、防腐
對于防垢、防腐，應選用先進的水處理藥劑，確保設備不結垢、無腐蝕。
2．殺菌、滅藻
中央空調的制冷系統一般在炎熱的夏季運行，不光冷卻塔塔盤內易滋生細菌和藻類。因此在南方大多數單位都在定期投加殺菌滅藻劑。
目前市面上常用的殺菌滅藻劑都具有氧化性（也有無氧化性的），因此對鐵系統都有腐蝕作用，長期投加會對系統造成腐蝕，用戶在選擇殺菌滅藻劑時要注意。
殺菌滅藻是被動做法，如果我們在選擇防腐阻垢劑時，選擇能抑制細菌和藻類生長的藥劑，則會起到多重功能的目的，這樣就可以不投或少投殺菌滅藻劑。而水系統中即無垢、無腐蝕，也不長細菌和藻類，整個水系統無任何雜質，做到運行中節電20％以上。
3．調節控制空調水系統的PH值
空調水系統中既有銅又有鐵，做到使二種金屬都得到保護，這就應該控制系統水的PH值在9～9.9之間，因為鐵的鈍化區在PH值9～13，鐵喜堿性介質，而銅怕堿，當PH值達到10時，銅開始受腐蝕，故在銅與鐵都共存的水系統中，要嚴格控制pH值在9～9.9（最好9.0～9.9）。這樣做還有利于抑制細菌和藻類生長。
搞好中央空調水處理并不難，只要設計安裝合理，選擇藥劑先進、運行控制合理，就可以圓滿地完成中央空調的水處理工作。
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